АРХИВ

Самая большая проблема для бизнеса частных автостоянок – земля. На ней для стоянок места нет. На перспективы развития бизнеса владельцы парковок смотрят с пессимизмом: укрупнять формат большинство игроков не готовы, а точечная застройка и новые технические требования вытесняют парковки из жилых кварталов.

Андрей Чепурко

Земля необетованная

Количество частного автотранспорта в Новосибирске постоянно растет. За последние три года средний ежегодный прирост составляет около 8%. Учитывая, что в 2006 году в городе было зарегистрировано 365 тыс. автомобилей, в натуральном выражении ежегодный прирост составляет около 30 тыс. автомобилей. Естественно, что и потребность в парковочных местах увеличивается пропорционально. Проблема усугубляется и тем, что существующий градостроительный план не рассчитан на такой уровень автомобилизации населения. А это, в свою очередь, провоцирует две проблемы – пробки и отсутствие парковочных мест. «Даже по советским нормам, рассчитанным на общественный транспорт, магистралей в городе в 3,5 раза меньше нормы, – утверждает главный инженер проекта «Генеральный план Новосибирска» Владимир Ермишкин. – А сейчас бурно растет еще и частный автотранспорт». Со стоянками ситуация еще плачевнее. По советским стандартам город застраивался из расчета 7 автомобилей на 1000 граждан. А сейчас в Новосибирске больше 200 машин на 1000 жителей.

Владельцы автостоянок, которые все как один согласились выступить только инкогнито, назвали еще одну проблему. «Город интенсивно строится. И свободные площади, на которых можно разместить парковку, застраиваются жилыми или офисными зданиями, – утверждают предприниматели. – Новые площадки под автотранспорт строят только в виде подземных парковок в домах или многоуровневых гаражей. Да и то редко». Бизнесмены также отмечают, что из-за изменения технических требований к объектам, в частности расстояния до жилых домов, многие автостоянки сейчас закрываются.

Инспекторы мэрии устраивают комплексные проверки платных автостоянок два раза в год. По их данным, сегодня в городе 303 частных наземных паркинга. В августе этого года из 248 проверенных платных стоянок только 29 из них не вызвали нареканий со стороны ревизоров.

Таким образом, самая большая проблема для бизнеса частных автостоянок – это земля. И хотя некоторые предприниматели находят выход, арендуя площадки у агонизирующих промышленных предприятий, это скорее исключение, чем правило. Бизнесмены уверены, что если в ближайшее время ситуация с землей не изменится, многие игроки будут вынуждены уйти с рынка. В этом случае единственным выходом для них может стать консолидация капитала и строительство коллективных подземных или многоуровневых автостоянок-гаражей. Но многие предприниматели пока не готовы переходить на новый формат. С одной стороны, автостоянки – это все-таки малый бизнес, чего не скажешь о многоэтажных комплексах. А с другой – этот вид бизнеса окупается дольше. При значительно более внушительных инвестициях, его рентабельность соизмерима с аналогичными показателями открытых парковок.

Жесткие требования – призрачные перспективы

Для того чтобы открыть собственную автостоянку, необходимо согласовать проект в администрации того района, где будет расположен объект. По словам представителей Департамента земельных и имущественных отношений мэрии, этот разговор нужно вести лично с архитектором района. Но прежде, естественно, определиться с местом.
В администрации же можно узнать требования к будущей парковке. Они, кстати, довольно жесткие. Так, например, автостоянки должны быть обнесены по периметру металлическим ограждением, территория должна быть забетонирована или покрыта асфальтом. Обязательно должны быть линии освещения. Это значит, что проект необходимо согласовать с поставщиками электроэнергии и интегрировать парковку в городскую энергосеть. На парковке обязательно должна быть сторожевая будка, средства пожаротушения и биотуалет. Въезд на автостоянку должен быть оборудован автоматическим шлагбаумом, а территория разбита на машиноместа с указанием номеров. Требования к расположению автостоянок также довольно жесткие – не ближе 25 м от ближайшего жилого дома. Найти такие площади, особенно в центре города, довольно сложно, что приводит к описанной выше ситуации. Естественно, что автостоянка непосредственно участвует в распределении транспортных потоков, а значит нужно получить согласование в ГИБДД. Некоторые предприниматели отмечают, что это на практике оказывается весьма непростым делом.

Первое, что нужно сделать при выборе участка под автостоянку – произвести техническое обследование на наличие инженерных сетей. Их присутствие на территории парковочного комплекса – для дела скорее минус, чем плюс. Владельцы сетей могут в любое время начать производить как плановые, так и аварийные ремонтные работы. Это значит, что часть вашего предприятия может «выпасть» из производственного процесса на довольно долгий срок.

Впрочем, вне зависимости от наличия коммуникаций владельцы автостоянок не спешат обустраивать свои владения «по первому классу». Во-первых, как следствие дефицита стояночных мест, клиентов и так предостаточно. Во-вторых, помимо непредвиденного ремонта трубопровода или других коммуникаций все планы по получению дохода может разрушить внезапная точечная застройка. «Собственник земли всегда может сказать, что территория нужна ему для других целей, – поясняет один из владельцев автостоянок. – Они не хотят заключать договор аренды более чем на год, поэтому мы не вкладываем больших денег. Все меняется очень быстро. И даже если кому-то удастся заключить договор на долгосрочную аренду, заинтересованные структуры всегда найдут пути его расторгнуть».

На перспективы развития своего бизнеса владельцы парковок смотрят с пессимизмом. «Жилье стоит намного дороже, чем стоянки, – говорят предприниматели. – А у кого больше денег, – тот и прав. Так что все земли, которые бы подошли для организации стоянок, застраиваются домами. От этого никуда не денешься». Они предрекают, что если ситуация не изменится, то скоро автостоянки останутся только на окраинах, а центральную часть города «захватят» многоэтажные паркинги.

Кстати, пока что строители основной упор делают на гаражи, возводить многоэтажные стоянки застройщики не торопятся. Хотя в городе уже есть сооружения, которые с натяжкой подпадают под определение «многоэтажная парковка» – это крытые стоянки в гаражных кооперативах, где гаражи построены в несколько ярусов террасой. Там крыши гаражей используются, как крытые стоянки.

Снежные тонкости

Стояночный бизнес подвержен сезонным колебаниям спроса. Правда, эти колебания разные предприниматели оценивают по-разному. Одни уверяют, что летом спрос на их услуги растет, ведь зимой владельцы предпочитают держать свои авто в гараже, а не на открытом воздухе. Другие возражают, что гаражи есть далеко не у всех. Те, у кого они все-таки есть, ставят туда машину и летом. Остальные люди летом уезжают на дачи, и количество машин, ночующих на стоянках, падает как минимум вдвое. Зимой же стоянки практически всегда заполнены. По словам участников рынка, хорошая заполняемость парковок достигается, прежде всего, удачным местом их расположения. Лучше всего заполняются платные автостоянки в спальных районах.

Но здесь есть одна тонкость – зимой на автостоянке помещается меньше машин, чем летом. «Надо делать поправку на климат, – предупреждает один из предпринимателей. – У нас очень много снега. Снегоуборочная техника в наем стоит довольно дорого, поэтому ее используют раз в 2-3 месяца. Поэтому часть площади «съедается» сугробами».

На грани рентабельности

Автостоянки – это преимущественно малый и средний бизнес. 70% платных автостоянок города работает именно по такому принципу. Дело в том, что стоянка – относительно несложный бизнес, не требующий больших материальных вложений, специфического оборудования и многочисленного штата сотрудников. При этом автостоянки обеспечивают быстрые сроки ввода объекта в эксплуатацию, неплохую рентабельность и малые сроки окупаемости. Но обо всем по порядку.

Аренда земли зависит от близости участка к центру города. Расходы на зарплату составят около 50 тыс. руб. в месяц (на автостоянке работает 4-5 человек), еще 7-10 тыс. руб. будет уходить в зимние месяцы на аренду снегоуборочной техники. По приблизительной оценке участников рынка, структура текущих затрат в общем виде выглядит так: 70% уходит на аренду, 20% на зарплатный фонд и еще 10% затрат составляют налоги, вывоз снега и мусора и прочие затраты.

Рассчитать «проектную мощность» автостоянки достаточно просто: средняя площадь для автомобиля со всеми подъездными путями составляет 20 кв. м. От площади автостоянки считается налогооблагаемая база. Один из предпринимателей оговорился, что налоги за земельный участок площадью 1000 кв. м – 18 тыс. руб. в квартал.

Разброс цен на новосибирских автостоянках – от 50 до 150 руб. за ночь. В текущих условиях рентабельность бизнеса владельцев оценивают на уровне 10-15%. Сроки окупаемости автостоянки при условии, что земля взята в аренду – 3-4 месяца. «Бизнес не то, чтобы прибыльный, – делится впечатлениями один из предпринимателей, – он балансирует на грани. Если не дай бог произойдет какая-нибудь внештатная ситуация, например, мы поцарапаем или ударим чью-то машину, тогда можно и убытке остаться».

Меньше народа – больше дохода

Для минимизации рисков, связанных с порчей чужого имущества или угоном машин со стоянки, некоторые бизнесмены советуют страховать ответственность. Кроме того, у охранника можно установить «горячую кнопку» для вызова сотрудников МВД. Можно так же нанять частное охранное предприятие для обеспечения безопасности на объекте. Однако другие предприниматели напоминают, что такая перестраховка значительно снизит доходность, а в некоторых случаях переведут работу в область безвозмездного труда.

По этой же причине владельцы автостоянок не советуют передавать управление предприятием наемному менеджеру. Вся прибыль перейдет в статью расходов на заработную плату. Они уверены – в текущих условиях прибыль с автостоянки может получать только владелец.